Immobilienmarkt vor der nächsten Zinsprobe: Warum Häuser teurer werden, obwohl sich immer weniger Käufer sie leisten können
Der deutsche Immobilienmarkt liefert derzeit ein Bild, das auf den ersten Blick kaum zusammenpasst. Die Bauzinsen steigen wieder kräftig, die Finanzierung eines Eigenheims wird für Durchschnittsverdiener zunehmend zur Belastungsprobe – und trotzdem ziehen die Immobilienpreise vielerorts erneut an. Was wie ein Widerspruch aussieht, ist tatsächlich das Ergebnis eines Marktes, dessen Angebotsproblem inzwischen stärker wirkt als der Zins.
Anfang Oktober werden für klassische Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung wieder etwa 4,4 bis 4,5 Prozent verlangt. Bei längeren Laufzeiten sind fünf Prozent keine theoretische Größe mehr. Damit hat sich die Hoffnung vieler Kaufinteressenten zerschlagen, dass die Finanzierungskosten nach dem Zinsschock der vergangenen Jahre wieder dauerhaft Richtung drei Prozent sinken würden.
Für Käufer ist das bitter. Für Verkäufer bedeutet es allerdings keineswegs automatisch fallende Preise. Denn gleichzeitig fehlen Wohnungen, der Neubau kommt nur schleppend voran und in wirtschaftlich starken Ballungsräumen trifft ein knappes Angebot weiterhin auf ausreichend zahlungskräftige Interessenten.
Genau darin steckt die eigentliche Geschichte des Immobilienjahres 2026: Nicht der Käufer bestimmt den Markt. Die Knappheit bestimmt ihn.
Der Zins schlägt wieder zu
Noch vor wenigen Monaten sah es so aus, als könnte sich der deutsche Immobilienmarkt langsam aus seiner Krise lösen. Die Finanzierungskosten hatten sich stabilisiert, Käufer kehrten zurück und die Preise erholten sich.
Nun dreht sich einer der wichtigsten Faktoren erneut gegen den Markt.
Die Bauzinsen liegen im Oktober für Finanzierungen mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung bei rund 4,4 bis 4,5 Prozent. Bei 15 Jahren sind etwa 4,7 bis 4,8 Prozent fällig, bei 20 Jahren nähert sich die Finanzierung bereits der Marke von fünf Prozent.
Das klingt zunächst nach einer überschaubaren Veränderung. Bei einem Immobilienkredit über mehrere Hunderttausend Euro sind wenige Zehntelprozentpunkte jedoch alles andere als eine Randnotiz.
Ein Käufer, der 400.000 Euro finanziert, zahlt bei einem Zins von 4,5 Prozent allein 18.000 Euro Zinsen im ersten Jahr. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergibt sich eine rechnerische Belastung von rund 2.167 Euro monatlich – vor Nebenkosten, Instandhaltung und Rücklagen.
Bei einem Prozent Zins, wie er vor einigen Jahren noch möglich war, hätte dieselbe Finanzierung bei gleicher Tilgung nur rund 1.000 Euro monatlich gekostet.
Die Realität ist damit brutal einfach: Die Immobilie muss heute nicht einmal wesentlich teurer sein als früher. Schon die Finanzierung macht sie für viele Haushalte unbezahlbar.
Der Kreis potenzieller Käufer schrumpft
Damit verändert sich auch die gesellschaftliche Struktur des Immobilienmarktes.
Wer heute eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, benötigt entweder ein deutlich überdurchschnittliches Einkommen oder wesentlich mehr Eigenkapital als noch vor einigen Jahren. Besonders Haushalte mit Erbschaften, bereits vorhandenem Immobilienvermögen oder größeren Finanzdepots besitzen einen erheblichen Vorteil.
Der klassische Käufer, der mit überschaubarem Eigenkapital und zwei durchschnittlichen Einkommen finanziert, gerät dagegen zunehmend ins Hintertreffen.
Die Zahl der Menschen, die sich grundsätzlich für Wohneigentum interessieren, kann deshalb hoch bleiben. Entscheidend ist aber nicht das Interesse. Entscheidend ist die Finanzierungsfähigkeit.
Und genau die hat sich dramatisch verschlechtert.
Das erklärt zugleich, warum Transaktionszahlen und Preise nicht zwangsläufig dieselbe Richtung einschlagen müssen. Weniger Menschen kaufen – aber diejenigen, die kaufen können, verfügen häufig über deutlich höhere finanzielle Ressourcen.
Warum die Preise trotzdem steigen
Normalerweise müsste ein solcher Nachfrageverlust die Immobilienpreise nach unten drücken. Genau das geschieht derzeit jedoch nur eingeschränkt.
Der entscheidende Grund ist das Angebot.
Deutschland baut seit Jahren zu wenig Wohnungen. Hohe Baukosten, Grundstückspreise, Genehmigungsverfahren, regulatorische Anforderungen und inzwischen zusätzlich hohe Finanzierungskosten haben den Neubau ausgebremst.
Das Ergebnis ist paradox: Gerade die hohen Zinsen, die eigentlich die Immobilienpreise drücken sollten, verschärfen langfristig die Knappheit.
Denn wenn Projektentwickler neue Wohnungen bei fünf Prozent Finanzierungskosten nicht mehr wirtschaftlich bauen können, werden Projekte verschoben oder ganz aufgegeben. Einige Jahre später fehlen genau diese Wohnungen auf dem Markt.
Damit entsteht ein Mechanismus, der den deutschen Immobilienmarkt zunehmend prägt: Hohe Zinsen reduzieren kurzfristig die Nachfrage, aber gleichzeitig auch das zukünftige Angebot.
Ballungsräume entwickeln sich zum Zwei-Klassen-Markt
Hinzu kommt, dass es den deutschen Immobilienmarkt eigentlich gar nicht gibt.
München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin funktionieren nach völlig anderen Regeln als strukturschwache ländliche Regionen.
In wirtschaftlich starken Ballungsräumen treffen Arbeitsplätze, Infrastruktur, Universitäten und Bevölkerungswachstum auf begrenzte Flächen. Das Angebot kann dort kaum schnell genug reagieren.
Auf dem Land ist die Situation teilweise genau umgekehrt. Dort können demografische Veränderungen und Abwanderung dafür sorgen, dass Häuser trotz allgemein steigender Immobilienpreise schwer verkäuflich bleiben.
Für Anleger wird deshalb die Lage wichtiger als je zuvor.
Die Zeiten, in denen praktisch jede Wohnimmobilie allein aufgrund fallender Zinsen automatisch an Wert gewann, sind vorbei.
Verkäufer müssen ihre Erwartungen anpassen
Auch Verkäufer sollten aus den steigenden Preisen nicht die falschen Schlüsse ziehen.
Der Markt ist liquider geworden als während des unmittelbaren Zinsschocks, aber Käufer rechnen heute wesentlich genauer. Überzogene Angebotspreise können dazu führen, dass Immobilien monatelang am Markt bleiben.
Das alte Kalkül, eine Immobilie zunächst deutlich oberhalb des realistischen Marktpreises anzubieten und einfach abzuwarten, funktioniert zunehmend schlechter.
Denn lange Vermarktungszeiten werden von Interessenten registriert. Bleibt ein Objekt sechs oder neun Monate online, entsteht schnell der Eindruck, dass entweder der Preis zu hoch oder mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist.
Verkäufer benötigen deshalb realistischere Preisvorstellungen als während des Immobilienbooms der Nullzinsjahre.
Für Vermieter verbessert sich die Verhandlungsposition
Was für Käufer problematisch ist, stärkt gleichzeitig den Mietmarkt.
Wer sich Eigentum nicht mehr leisten kann, bleibt Mieter. Damit steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich.
In Großstädten entsteht dadurch ein struktureller Nachfrageüberhang, der steigende Mieten begünstigt. Gleichzeitig wird kaum ausreichend neuer Wohnraum geschaffen.
Für börsennotierte Wohnungskonzerne ist das grundsätzlich eine hervorragende operative Ausgangslage.
Vonovia, LEG Immobilien und TAG Immobilien besitzen große Wohnungsbestände in einem Markt, in dem das Produkt Wohnung immer knapper wird.
Doch an der Börse reicht diese Geschichte derzeit nicht.
Immobilienaktien kämpfen gegen den Bondmarkt
Das Problem der Immobilienkonzerne sitzt auf der Passivseite ihrer Bilanzen.
Immobilienunternehmen arbeiten traditionell mit erheblichen Fremdkapitalbeständen. Steigen die Zinsen, verteuert sich die Refinanzierung. Gleichzeitig steigen die Diskontsätze, mit denen Immobilien bewertet werden.
Genau deshalb können die Mieten steigen und die Immobilienaktien trotzdem fallen.
Vonovia zeigt dieses Dilemma besonders eindrucksvoll. Die Aktie ist im Oktober bis in den Bereich von rund 16 Euro gefallen und notiert damit weit unter ihren Höchstständen.
Der Markt behandelt Vonovia momentan weniger wie einen Eigentümer von hunderttausenden knappen Wohnungen als wie eine gigantische, zinssensitive Bilanz.
Das eröffnet Chancen – allerdings nur für Anleger, die davon ausgehen, dass sich die langfristigen Kapitalmarktzinsen wieder stabilisieren.
Vonovia: Analysten sehen enormes Aufholpotenzial
Bemerkenswert ist die inzwischen massive Differenz zwischen Aktienkurs und Analystenzielen.
JPMorgan sieht das Kursziel für Vonovia bei 26 Euro. Die Deutsche Bank kommt ebenfalls auf 26 Euro. Bernstein nennt 26,50 Euro. Goldman Sachs ist vorsichtiger und sieht 21,20 Euro, Barclays 20 Euro.
Besonders optimistisch ist Berenberg mit einem Kursziel von 34,50 Euro.
Der Analystenkonsens liegt damit weit oberhalb des aktuellen Aktienkurses.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Aktie billig ist. Es zeigt vielmehr, wie stark die Bewertung inzwischen von der weiteren Zinsentwicklung abhängt.
Sinken die langfristigen Renditen wieder, könnte Vonovia einer der großen Gewinner am deutschen Aktienmarkt werden. Steigen die Renditen weiter, bleibt die Bilanz das dominierende Thema.
Handelsempfehlung Vonovia: Spekulativ kaufen.
Für langfristig orientierte Anleger erscheint das aktuelle Niveau interessant. Ein realistisches erstes Kursziel liegt im Bereich von 21 bis 22 Euro. Bei einer nachhaltigen Entspannung am Anleihemarkt wäre anschließend der Bereich von 26 Euro erreichbar.
LEG Immobilien bietet die sauberere Wohnungswette
Interessant ist auch LEG Immobilien.
Das Unternehmen konzentriert sich stark auf Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen und besitzt damit ein vergleichsweise klar strukturiertes Geschäftsmodell.
Auch hier liegen die Analystenziele bemerkenswert weit über dem Börsenkurs.
Goldman Sachs nennt 50,20 Euro, Barclays 51 Euro und die Deutsche Bank 67 Euro. Berenberg sieht sogar 85 Euro, JPMorgan 89 Euro. Der Analystenkonsens liegt bei knapp 68 Euro.
Die große Bandbreite zeigt allerdings, wie unterschiedlich die Annahmen zur zukünftigen Zinsentwicklung und Immobilienbewertung ausfallen.
Für Anleger, die auf eine Stabilisierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes setzen wollen, erscheint LEG dennoch attraktiv.
Handelsempfehlung LEG Immobilien: Kaufen.
Ein konservatives Kursziel liegt zunächst bei 55 Euro. Bei deutlich sinkenden Kapitalmarktrenditen wären mittelfristig auch 65 bis 70 Euro denkbar.
TAG Immobilien bleibt der Wachstumswert der Branche
TAG Immobilien unterscheidet sich etwas von Vonovia und LEG. Neben Deutschland spielt das polnische Wohnungsgeschäft eine wichtige Rolle.
Dadurch besitzt das Unternehmen einen zusätzlichen Wachstumstreiber, gleichzeitig aber auch ein anderes Risikoprofil.
Analysten bleiben ausgesprochen optimistisch. Die Deutsche Bank sieht den fairen Wert bei 18 Euro, Bernstein bei 18,30 Euro. Der durchschnittliche Analystenwert liegt bei knapp 18 Euro.
Damit gehört TAG zu den interessanteren Titeln für Anleger, die bereit sind, neben dem deutschen Wohnungsmarkt auch auf das strukturelle Wachstum in Polen zu setzen.
Handelsempfehlung TAG Immobilien: Kaufen.
Das Kursziel liegt bei 18 Euro.
Aroundtown ist die riskantere Zinswette
Deutlich spekulativer ist Aroundtown.
Das Unternehmen besitzt vor allem Gewerbeimmobilien, darunter Büros und Hotels. Damit kommt neben dem Zinsrisiko ein strukturelles Risiko hinzu: Die Nachfrage nach Büroflächen hat sich durch Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle dauerhaft verändert.
Entsprechend weit gehen die Analystenmeinungen auseinander.
Jefferies sieht den fairen Wert lediglich bei 1,65 Euro, Goldman Sachs bei 1,80 Euro. Deutsche Bank nennt dagegen 2,40 Euro, UBS 2,45 Euro, JPMorgan 3,30 Euro, Warburg 3,80 Euro und Berenberg sogar 4 Euro.
Eine solche Bandbreite ist ein Warnsignal.
Aroundtown bietet enormes Kurspotenzial, falls sich der Gewerbeimmobilienmarkt stabilisiert und die Zinsen sinken. Gleichzeitig ist das Risiko deutlich höher als bei klassischen Wohnimmobilienkonzernen.
Handelsempfehlung Aroundtown: Halten / spekulativ kaufen.
Ein vernünftiges mittelfristiges Kursziel liegt bei 2,40 bis 2,50 Euro.
Die wichtigsten Katalysatoren für Immobilienaktien
Der stärkste Kurstreiber wäre eine Entspannung am Anleihemarkt.
Sinken die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, fallen mittelfristig normalerweise auch die Refinanzierungskosten der Immobilienbranche. Gleichzeitig sinken die Diskontsätze bei Immobilienbewertungen.
Ein zweiter Katalysator wären wieder steigende Transaktionsvolumina. Wenn große Immobilienbestände wieder zu Buchwerten oder sogar darüber verkauft werden können, würde dies die Bewertung der gesamten Branche verändern.
Der dritte Faktor sind die Mieten.
Solange das Wohnungsangebot knapp bleibt, besitzen große Wohnungsunternehmen strukturelle Preissetzungsmacht. Steigende Mieten erhöhen den operativen Cashflow und damit langfristig den Wert der Portfolios.
Ein vierter Katalysator könnte ausgerechnet die Baukrise sein. Je weniger Wohnungen heute gebaut werden, desto knapper wird der Bestand in einigen Jahren.
Was volkswirtschaftlich problematisch ist, kann für Eigentümer bestehender Wohnungen wirtschaftlich ausgesprochen attraktiv sein.
Das größte Risiko bleibt der Zins
Umgekehrt lässt sich das zentrale Risiko ebenfalls auf einen einzigen Faktor reduzieren.
Sollten die langfristigen Renditen weiter steigen und Baufinanzierungen dauerhaft oberhalb von fünf Prozent liegen, dürfte der Immobiliensektor erneut unter Druck geraten.
Dann könnten Käufer noch weniger bezahlen, Projektentwickler würden weitere Vorhaben stoppen und Immobilienkonzerne müssten auslaufende Finanzierungen zu höheren Konditionen ersetzen.
Besonders gefährdet wären Unternehmen mit hoher Verschuldung und kurzfristigem Refinanzierungsbedarf.
Anleger sollten deshalb nicht nur auf Mietwachstum oder Immobilienpreise schauen. Entscheidend sind Fälligkeiten der Schulden, durchschnittliche Finanzierungskosten, Beleihungsquoten und der freie Cashflow.
Immobilienpreise dürften weiter steigen – aber nicht überall
Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt spricht trotz der hohen Finanzierungskosten weiterhin viel für moderat steigende Preise.
In den großen Ballungsräumen dürfte die strukturelle Knappheit stärker wirken als der Zins. Besonders energieeffiziente Wohnungen und Häuser in guten Lagen bleiben gefragt.
Bei älteren, unsanierten Gebäuden sieht die Rechnung anders aus.
Dort müssen Käufer neben Kaufpreis und Finanzierung mögliche Kosten für Dach, Heizung, Fenster, Dämmung und energetische Sanierung berücksichtigen. Diese Immobilien werden deshalb mit erheblichen Abschlägen gehandelt werden müssen.
Der Markt wird damit selektiver.
Die entscheidende Trennlinie verläuft künftig weniger zwischen Haus und Wohnung als zwischen guter und schlechter Lage, effizientem und sanierungsbedürftigem Bestand sowie finanzierbarem und unrealistischem Kaufpreis.
Was Käufer jetzt tun sollten
Für private Käufer ist Abwarten nicht automatisch die richtige Strategie.
Wer darauf wartet, dass Bauzinsen wieder auf ein oder zwei Prozent fallen, könnte sehr lange warten. Das außergewöhnliche Niedrigzinsumfeld der vergangenen Dekade sollte nicht als Normalzustand betrachtet werden.
Entscheidend ist vielmehr die Gesamtrechnung.
Ein Objekt, das bei 4,5 Prozent Zins vernünftig finanzierbar ist und dessen Preis realistisch verhandelt wurde, kann attraktiver sein als dieselbe Immobilie einige Jahre später bei niedrigeren Zinsen, aber einem deutlich höheren Kaufpreis.
Eigenkapital gewinnt dabei massiv an Bedeutung.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind normalerweise die Finanzierungskonditionen. Käufer mit 30 oder 40 Prozent Eigenkapital befinden sich deshalb in einer völlig anderen Situation als Haushalte, die nahezu den gesamten Kaufpreis finanzieren müssen.
Börsenausblick: Immobilienaktien werden zur Wette auf den Zinsgipfel
Für Aktienanleger ist die Ausgangslage spannender als für Immobilienkäufer.
Die Kurse vieler Immobilienunternehmen haben bereits ein ausgesprochen negatives Szenario eingepreist. Gleichzeitig steigen die Mieten und der fundamentale Wohnungsmangel verschärft sich.
Daraus entsteht eine asymmetrische Situation.
Bleiben die Zinsen hoch, können die Aktien noch längere Zeit schwach bleiben. Fallen die langfristigen Renditen jedoch deutlich, dürfte die Neubewertung schnell erfolgen.
Denn Immobilienaktien reagieren traditionell besonders stark auf Veränderungen der Zinserwartungen.
Wer heute Vonovia oder LEG kauft, kauft deshalb nicht nur Wohnungen.
Er kauft eine Option auf fallende Kapitalmarktzinsen.
Fazit: Der Immobilienmarkt hat sich verändert – die Knappheit bleibt
Die deutsche Immobilienkrise ist nicht vorbei. Sie hat lediglich ihre Form verändert.
Zunächst brachen die Preise ein, weil die Zinsen explodierten. Danach stabilisierte sich der Markt. Nun steigen die Finanzierungskosten erneut – doch diesmal treffen sie auf ein noch knapperes Wohnungsangebot.
Das erklärt das scheinbare Paradox steigender Immobilienpreise bei sinkender Erschwinglichkeit.
Für private Käufer bedeutet das: Nicht auf die Rückkehr der Nullzinswelt spekulieren, sondern Kaufpreis, Eigenkapital und Finanzierung nüchtern kalkulieren.
Für Anleger sieht die Situation interessanter aus.
Vonovia bietet nach dem massiven Kursverfall erhebliches Erholungspotenzial, bleibt aber stark vom Bondmarkt abhängig. LEG Immobilien erscheint fundamental etwas defensiver. TAG Immobilien bietet zusätzliches Wachstum über Polen. Aroundtown bleibt dagegen die spekulative Variante für Anleger, die auf eine deutliche Zinsentspannung und eine Erholung von Gewerbeimmobilien setzen.
Gesamtrating Immobilienaktien: SPEKULATIV KAUFEN.
Vonovia: Spekulativ kaufen – Kursziel 21 bis 22 Euro, bei Zinsentspannung 26 Euro.
LEG Immobilien: Kaufen – Kursziel 55 Euro, mittelfristig 65 bis 70 Euro möglich.
TAG Immobilien: Kaufen – Kursziel 18 Euro.
Aroundtown: Halten / spekulativ kaufen – Kursziel 2,40 bis 2,50 Euro.
Die wichtigste Zahl für Immobilieninvestoren steht in den kommenden Monaten allerdings nicht auf dem Kurszettel von Vonovia oder LEG. Sie steht am Anleihemarkt.
Drehen die langfristigen Renditen nach unten, könnte aus den derzeit ungeliebten Immobilienaktien überraschend schnell einer der interessantesten europäischen Rebound-Trades werden.
